জমি ক্রয়ের পূর্বে আপনাকে যে বিষয়গুলো সম্পর্কে জানা উচিৎ

প্রতিটি মানুষের মৌলিক চাহিদা হচ্ছে নিজের একটি নিরাপদ আবাসস্থল। Safe Ways To Buy Land In Bangladesh বর্তমান সময়ে সেই চাহিদা পূরণের আক্ষেপ রয়েছে অনেকেরই। একটি নিরাপদ আবাস্থল গড়ে তোলার কথা চিন্তা করা অনেকের পক্ষেই সম্ভব হয়ে ওঠে না। যদিও বা হয় তার পরেও থাকে নানা ধরনের সমস্যা। বর্তমান বাংলাদেশে জায়গা-জমি সংক্রান্ত দেওয়ানি মামলা প্রতিদিনই বাড়ছে। দেওয়ানি মামলা নিষ্পত্তি হতে সময় লেগে যায় বছরের পর বছর। অনেকেই নিজস্ব নিরাপদ আবাস্থলের স্বপ্ন দেখে সাধনায় মত্ত হয় সেই স্বপ্ন যখন বাস্তবে রুপ নেয় তখন মানুষ খুঁজে পায় নিজস্ব ঠিকানা কিন্তু সেই সাধনার ঠিকানাটি যদি হয় সমস্যার বেড়াজালে ঘেরা,তখন সাধনা রুপ নেয় হতাশায়। বিশেষত যারা সারা জীবনের কষ্টের পরীশ্রমের সঞ্চয় ও সাধনার পর একটি সুন্দর ও নিরাপদ জীবনের ঠিকানার আশায় বুক বাধেঁ কিন্তু সেই সেই ঠিকানা তাদের  শেষ জীবনে দাড় করায় আদালতের বারান্দায় তখন একটু ভাবুন সেই মানুষটির মনে কেমন পরিস্থিতি হয় । জমি ক্রয়ের পূর্বে কী কী করণীয় এই সংক্রান্ত আজকের পোষ্টিতে আশা করি আপনারা উপকৃত হবেন।

জমি জমা ক্রয়ের পূর্বে ও করণীয় সম্পর্কিত তথ্যাদি

ধরুন জলিল নামক এক ভদ্রলোক তার জমি বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দিয়েছে। সেই জমিটি ক্রয়ের জন্য আগ্রহ প্রকাশ করেছেন মি. খলিল। কিন্তু মি.খলিল সাহবে জানেন না কিভাবে একটি জমি ক্রয়ের পূর্বে জমির দলিল-পত্র ও অন্যান্য তথ্যাদি যাচাই-বাচাই করে দেখতে হয়। তিনি এটাও জানেন না জমির দলিল-পত্র যাচাইয়ে জন্য কোন কোন প্রতিষ্ঠানে যোগাযোগ করতে হবে। এখন কীভাবে মি. খলিল  সাহেব একটি জমি ক্রয় করবেন ?

জমি ক্রয়ের পূর্বে কী কী বিষয় যাচাই করে দেখা উচিৎ

আপনি যার কাছ থেকে জমিটি ক্রয় করবেন । প্রথমত নিশ্চিত হয়ে নিবেন সে কি প্রকৃতই জমিটির আসল মালিক। আমাদের দেশে এরকম অনেক মামলা রয়েছে সেখানে দেখা যায়  ক্রেতা যে জমিটি ক্রয় করেছে যে মালিকের কাছ থেকে আসলে সেই জমিটির আসল মালিক তিনি নন বরং একজন প্রতারক । এখন প্রশ্ন হচ্ছে কিভাবে নিশ্চিত হবেন যিনি জমিটি বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন বা জমিটি তার বলে দাবী করছে সেই আসল মালিক বা প্রকৃত বিক্রেতা কিনা ? তার জন্য আপনাকে স্বশরীরে দিবালোকে এবং স্থানীয় মানুষদের সামনে জমিটি ভিজিট করতে হবে । জমিটি সাথে যদি কোন বাড়ি-ঘর বা দোকান-প্রতিষ্ঠান থাকলে সেই সব মালিক বা বড়-বয়স্ক মুরব্বীদের সাথে সাক্ষাৎ করতে হবে জমির ব্যাপারে কথা বলতে হবে। এরপর আপনার কাজ হলো বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত জমিটি বিক্রয়কারীর দখলে আছে কিনা তা নিশ্চিত হয়ে নেওয়া। জমিটি যদি প্রকৃতই পক্ষেই সেই মালিকের দখলে থাকে তাহলে আপনাকে জমি ক্রয়ের জন্য পরবর্তী পদক্ষেপগুলো নিতে হবে। 

 

উপরের সবগুলো বিষয় যদি আপনার সঠিক থাকে তাহলে পরবর্তী ধাপে আপনাকে বিক্রেতার কাছ থেকে জমির দলিল, বায়া দলিল, সি.এস খতিয়ান, এস.এ খতিয়ান, আর.এস খতিয়ান,নামজারি খতিয়ান, খাজনার রশিদ, খারিজ-পত্র ও জমিটি যে মৌজার সেই মৌজার একটি ম্যাপ বা নকশা ফটোকপি করে নিতে হবে। তারপর উপরোক্ত সকল ফটোকপিগুলো সংগ্রহ করে যেতে হবে সেখানকার সাব-রেজিষ্টার অফিসে। উক্ত সাব-রেজিষ্ট্রি অফিসে গিয়ে আপনাকে একজন মোহরের মাধ্যমে উক্ত জমির দলিল-পত্রাদি যাচাই-বাছাই করে দেখতে হবে যে জমিটি রেজিষ্ট্রি অফিসে রেজিষ্ট্রি করা আছে কিনা এবং সে্ই সাথে জমির দলিলে মধ্যে কাগজ-পত্রের কোন সমস্যা বা ভেজাল বা পরবর্তীতে সমস্যা হতে পারেন এমন কোন সমস্যা হতে পারে কিনা। যদি সবকিছু ঠিকঠাক থাকে তাহলে পরবর্তীতে আপনাকে যেতে হবে স্থানীয় ভূমি অফিসে।

ভূমি অফিসে গিয়ে নিজে যাচাই করতে হবে জমিটি বর্তমানে যার কাছ হতেই ক্রয় করতে চাচ্ছেন তার নামেই জমিটি নামজারি করা আছে কিনা এবং একই সাথে আপনাকে দেখে নিতে হবে জমিতে বর্তমানে কোন প্রকার মামলা আছে কিনা। সবকিছু ঠিক থাকলে তারপর আপনাকে যেতে হবে একজন দলিল লেখকে কাছে জমির দলিলটি আপনি খুব ভাল-ভাবে পড়ে নিবেন এবং দেখবেন বিক্রেতার কাছ হতে নেওয়া সি.এস খতিয়ান, এস.এ খতিয়ান, আর.এস খতিয়ান,নামজারি খতিয়ান সাথে দলিলে তফসিলে খতিয়ানে ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কিনা। আরোও দেখবেন মৌজার নাম, দাগ নাম্বার, মালিক ও স্বাক্ষীদের নাম, শেষ দলিলের সাথে ভায়া দলিলের সকল তথ্য সবকিছু দলিলের সাথে যথাযথ ও মিল আছে কিনা। উপরোক্ত সব কিছু ঠিক থাকলে আপনি একজন সার্ভেয়ার দ্বারা জমির পরিমাণ,জমির স্থান নির্ধারণ, মৌছার সাথে জমির নকশার স্থান, অন্যান্য বিষয় পরীক্ষা করে নিতে পারেন। উপরোক্ত সব-কিছু ঠিক থাকলে আপনি মোটামুটি ৮০ ভাগ নিরাপত্তা নিশ্চিত করতে পারেন। তারপরেও এ সকল বিষয় আরো গুরুত্বপূর্ণ্য ও ভালো-ভাবে নিশ্চিত হতে একজন  ভালো উকিলের সাথে দেখা করে কাগজ-পত্রাদি সহ আলোচন করুন। বিশেষষত পরিবার বা আত্বীয়-স্বজনদের মধ্যে বড়-জেষ্ঠ্য যারা আপনার বিশ্বস্থ লোক জমির ব্যাপরে পূর্ব অভিজ্ঞতা আছে তাদের সাথে আলোচনা করুন জানার চেষ্ঠা করুন কিভাবে পদক্ষেপ নিয়ে নিরাপত্তা নিশ্চিত হওয়া যায়।

জমি ক্রয়ের জন্য আরোও যে বিষয়গুলো লক্ষ্য করা প্রয়োজন

• জমিটির খাজনা পরিশোধ করা আছে কিনা ।
• সরকার কর্তৃক জমিটি অধিগ্রহণ করার কোন সম্ভাবনা আছে কিনা।
• জমিটি  কোন ব্যাংকে নিকট বন্ধক আছে কিনা।
• কোন প্রতিষ্ঠানের নিকট জমিটি দায়বদ্ধ আছে কিনা।
• জমিটি কোন নাবালের সম্পত্তি কিনা।
• জমিটি খাস জমি কিনা।
• জমিটির মালিক কোন অ্যাটর্নি নিয়োগ করেছেন কিনা।

উপরোক্ত কাজগুলো আপনি নতুন হলে অনেক ঝামেলার মনে হতে পারে । কিন্তু আপনি যদি এই কাজগুলো জমি ক্রয়ের পূর্বে একটু কষ্ট করে যাচাই-বাছাই করে দেখতে পারেন তাহলে পরবর্তীতে আপনার ক্রয়কৃত জমি নিয়ে ঝামেলার সম্ভবনা কম থাকবে আপনি পাবেন নিশ্চিত নিরাপদ একটি নিজস্ব স্বপ্নের ঠিকানা এবং পরবর্তীতে জমি ক্রয়-বিক্রয় সংক্রান্ত যেকোন ব্যাপারে আপনি দক্ষতার সাথে ব্যাপারগুলো হ্যান্ডেল করতে পারবেন।

 

জমি ক্রয়ের জন্য উপরোক্ত তথ্যাদি আপনার জন্য যথেষ্ঠ নয়, তথ্যাদি প্রকাশের মাধ্যমে শুধু প্রাথমিক পর্যায়ের তথ্য প্রদান করা হয়েছে। জমি সংক্রান্ত ব্যাপারে অভিজ্ঞ উকিলের সাথে যোগাযোগ পূর্বক আপনার সিদ্ধান্ত গ্রহণ করুন।

বি:দ্র :- উপরোক্ত সকল তথ্যাদি অভিজ্ঞ ব্যাক্তি, ইন্টারনেট, ও নিজস্ব মতামতে ভিত্তিতে প্রদান করা হয়েছে । তথ্যগুলো সম্পূর্ণ্য  সঠিক ও তথ্যবহুল করতে সর্বোচ্চ চেষ্টা করা হয়েছে তারপরেও যদি কোন তথ্য আপনার দৃষ্টিতে ভুল, বাদ  অথবা  হালনাগাদ করার প্রয়োজন হলে অবশ্যই নিচের কমেন্ট বক্সে আপনার মতামত, পরামর্শ ও জিজ্ঞাসা জানাতে পারেন। তথ্যটি শেয়ার করার মাধ্যমে অন্যকে জানার সুযোগ করে দেওয়ার অনুরোধ করা হল। 

আমাদের সাথে যুক্ত হতে চাইলৈ : ফেসবুক পেইজ | | ফেসবুক গ্রুপ

উপরোক্ত তথ্য সম্পর্কিত কোন মতামত জানাতে চাইলে কমেন্ট করুন এবং শেয়ার করে অন্যকে জানার সুযোগ করে দিন